Wer eine Liegenschaft besitzt und diese selbst nutzt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Gemäss den geltenden Bestimmungen im Kanton Aargau (gültig seit 1. Januar 2025) wird der Eigenmietwert für Liegenschaften mit 62 Prozent der mittleren Marktmiete festgelegt. Im Kanton Solothurn hängt der Eigenmietwert von der Gemeinde ab und beträgt in der Regel zwischen 8 und 11 Prozent des Katasterwerts.

Konkret sieht die Gesetzesänderung vor, dass Sie als Besitzerin oder Besitzer eines Eigenheims zukünftig den Eigenmietwert für selbstbewohnte Liegenschaften (inklusive selbstbenutzte Ferienwohnung) nicht mehr versteuern müssen. Im Gegenzug sind aber Steuerabzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für Renovationen, Reparaturen sowie Energie- und Umweltmassnahmen nicht mehr möglich. Personen, die erstmalig in der Schweiz ein Eigenheim erwerben, profitieren neu von einem betraglich und zeitlich begrenzten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen.

Falls Sie Liegenschaften oder Ferienobjekte vermieten, bleibt vieles gleich: Die Mieteinnahmen sind weiterhin zu versteuern, während werterhaltende Investitionen sowie Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden können. Hypothekarzinsen sind in Zukunft nur noch teilweise abzugsfähig – und zwar im Verhältnis zwischen vermieteten Objekten und dem Gesamtvermögen. Beachten Sie aber, dass die Kantone mit der Gesetzesänderung neu eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen können. Die Definition des Begriffs «überwiegend » sowie die genaue Umsetzung obliegen den einzelnen Kantonen und sind noch nicht definiert.

Wenn Sie ein Eigenheim besitzen, ist die Abschaffung des Eigenmietwerts in vielen Fällen ein Vorteil. Dieser wird künftig nicht mehr als Einkommen angerechnet. Weil die Hypothekarzinsen heute meist tiefer liegen als der Eigenmietwert, profitieren insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer mit geringer Verschuldung oder bereits abbezahlter Hypothek. Der Bundesrat rechnet damit, dass Sie bis zu einem Hypothekarzinsniveau von rund 3 Prozent einen Vorteil haben. Anders sieht es aus, wenn Ihre Liegenschaft sanierungsbedürftig oder hoch belehnt ist. Da Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen künftig nicht mehr oder nur eingeschränkt steuerlich absetzbar sind, kann dies zu Nachteilen führen.